Techos por los cielos Altos costos y baja disponibilidad crean una receta perfecta de inaccesibilidad

Por Mary Duan
Fotos de Vernon McKnight

Traducción: Centro Comunitario de Información

Nota a los lectores

Estos días decir que existe una crisis de vivienda en la costa central de California es como decir que las capas polares se están derritiendo. ¡Obvio! ¿Pero cómo llegamos aquí y qué tan mal está la situación? En las próximos semanas, la VOMBA presentará una serie de artículos sobre el tema en un proyecto llamado “Historias de la Lucha por la Vivienda.” Arrancamos el proyecto con una vista panorámica de las estadísticas, y crecerá para incluir historias de inquilinos, dueños de casas, activistas, expertos en política, e urbanizadores. Si tienes un cuento que contarnos sobre tu situación de vivienda, y te gustaría participar en el proyecto, envíanos un mensaje a cartas@voicesofmontereybay.org.

MÚSICA | La casa en el aire por Carlos Vives

¿Recuerdas esos días en el pasado no muy distante cuando la gente trabajadora común y corriente en la costa central tenía lo suficiente para comprar una casa decente — o pagar la renta en un departamento bonito — y aún tenía un poco de dinero extra para comprar comida, pagar su automóvil, no preocuparse por los gastos médicos, y tal vez llevar a la familia de vacaciones una vez al año?

Qué tiempos aquellos.

Estamos a una generación de distancia de esa realidad, y mantener un techo — si se puede encontrar primero — es consistentemente una de las causas más grandes de estrés a los que se enfrentan los residentes de California. Insuficientes casas a precio asequible a la venta y una competencia feroz por vivienda de alquiler han coludido con una inhabilidad aparente de construir un número significativo de viviendas que los trabajadores puedan comprar, lo que ha hecho encontrar casas a precios razonables algo inalcanzable para muchos.

Mientras tanto, la indigencia en el condado de Monterey ha crecido un 23 por ciento desde el 2015, de acuerdo con la Coalición de Proveedores de Servicios para Personas Sin Hogar, la cual lleva a cabo una encuesta anual de campamentos donde las gentes sin vivienda se refugian.

Empecemos con los números, primero de dueños de vivienda y luego de inquilinos.

Entre los mercados pequeños de vivienda menos asequibles en los Estados Unidos, los cinco peores se encuentran en California, y Salinas se encuentra al final de esta lista, de acuerdo con el index de oportunidad de vivienda de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda y Wells Fargo.

El índice recibe información de CoreLogic, un analista de información de finanzas, propiedades e información de consumidores con sede en Irvine, Calif. Se define como la porción de viviendas vendidas en un área determinada que podrían ser asequibles para una familia que gana la media de los ingresos locales, basándose en criterios estándares para la emisión de hipotecas.

En Salinas, sólo el 11.3 por ciento de casas son asequibles para personas que ganan la tasa media de ingresos de $63,100, de acuerdo con el index publicado el 9 de noviembre. El precio promedio de una casa en Salinas es de 550,000 dólares.

Mientras tanto, el área de Santa Cruz-Watsonville se encuentra sólo un poco encima de Salinas en la lista de lugares menos asequibles. En el segundo trimestre del 2017, sólo el 12.8 por ciento de viviendas estaban al alcance de residentes que ganan la tasa media de ingresos, calculados en $83,300. El precio promedio de una casa ahí es de 710,000 dólares.

Vivimos esta realidad, así que la mayoría de nosotros sabemos lo malo que andan las cosas. Pero para quedarte sin aliento, échale un ojo al área metropolitana de Youngstown-Warren-Boardman en Ohio y Pennsylvania, donde el precio promedio es de 82,700 dólares, y el 90.1 por ciento de las viviendas que se vendieron durante el tercer trimestre eran asequibles a familias que ganan la tasa media de ingresos del 54,600 dólares.

En California, nadie puede esperar que los precios o inventarios mejoren en un futuro cercano. Robert Dietz, economista principal de la agrupación NAHB, dice que la demanda de vivienda está al alza, pero el inventario es limitado y el pronóstico de un incremento en las tasas de interés en hipotecas para el próximo año disminuirán la asequibilidad de la vivienda en los trimestres por venir.

Oficiales estatales prevén que se necesitaran construir 180,000 unidades habitacionales al año durante los próximos 10 años para suplir la demanda, pero la producción se ha mantenido bajo 100,000 al año durante los últimos ocho años. De acuerdo con el resumen presupuestario del Gobernador Jerry Brown para 2017-18, es el nivel más bajo de emisión de permisos de construcción desde 1965. Entre 2003 y 2014, sólo se construyeron viviendas para satisfacer el 47 por ciento de la necesidad, y ni una sola región construyó el suficiente número de viviendas para cumplir con dicha necesidad.

En los condados de Monterey y San Benito, sólo el 9 por ciento de vivienda que se necesitaba fué construida entre 2003-14, y el costo por unidad habitacional de vivienda asequible era de 332,000 dólares.

Si la cantidad de 332,000 dólares suena alta, es por que así es. Es un factor de costos laborales, pero también es el proceso de permisos y cuotas del impacto del desarrollo, retrasos en la aprobación de los permisos y requisitos de estacionamiento. Los costos, de acuerdo con el presupuesto de Brown, pueden añadir miles de dólares a cada unidad.

Y aquí viene otra complicación: los desastres causados por el clima durante los últimos seis meses llevarán a un incremento en los precios de materiales de construcción, y una escasez laboral, lo que limitará aún más nueva construcción.

Los inquilinos

Todo esto también tiene un impacto en las viviendas de alquiler, y esta es la razón: Así como no se están construyendo casas de precios asequibles, tampoco se estan construyendo departamentos que la gente pueda rentar. Y cuando la gente no puede comprar, renta. De acuerdo con el Instituto de Políticas Públicas de California, a partir de febrero del 2015, aproximadamente 48 por ciento de los inquilinos en el estado gastan más de un tercio de sus ingresos familiares en el pago a la vivienda. A ese fenómeno — la cantidad de ingresos que se gastan en vivienda — se le conoce como “colmado de costos.”

En 2016, 55.3 por ciento de inquilinos en Salinas estaban colmado de costos, mientras que el 22.4 por ciento estaban “severamente” colmados, lo que significa que gastaron 50 por ciento o más de sus ingresos en la renta.

Del 2005 al 2016, las rentas en Salinas incrementaron el 6.1 por ciento, y las rentas promedio eran menos asequibles que en ciudades similares a nivel nacional, de acuerdo con un análisis de Apartment List de San Francisco, compañía que produce el boletín “Rentonomics.”

A 2,101 dólares, la renta promedio de un departamento de dos recámaras en Salinas está muy por encima de la media nacional de 1,160 dólares. Mientras tanto, en la ciudad de Monterey un departamento de una recamara cuesta un promedio de 1,410 dólares, y de dos recámaras unos 1,760 dólares, y las rentas han subido 5.4 por ciento durante el año pasado.

Apartment List todavía no tiene datos similares para Santa Cruz, ni para la ciudad o el condado, pero su investigador principal Sydney Bennet dice que hay planes de obtener esa información en un futuro cercano.

La crisis en Santa Cruz

Para obtener información sobre el mercado de apartamentos en Santa Cruz-Watsonville, recurrimos a Gretchen Regenhardt, directora de abogacía regional del Centro Rural de Asistencia Legal de California, quien describe el asunto como una pesadilla kafkiana.

“La falta de vivienda asequible es una crisis de gran magnitud — la falta de vivienda, punto. El índice de vacancia es cero, y lo que hay es tan caro que los propietarios pueden subastar y obtener el inquilino que pueda pagar más.”

Dice que es un factor que Santa Cruz esté en un lugar envidiable, pero sus raíces se remontan a una “resistencia histórica” a la urbanización que data desde los 1980s.

“Creo que lo que pasó es que hubo un periodo de desarrollo descontrolado, donde ‘todo se podía,’ nadie estaba poniendo mucha atención y no importaba el orden,” dijo. “Luego hubo una gran reacción en contra de ello. En nombre del medio ambiente, nació un movimiento en contra la urbanización muy fuerte.”

La sección de uso del suelo en el plan general del condado fue re-escrito, y por 25 años, el condado de Santa Cruz no tuvo un elemento de vivienda que cumpliera con leyes estatales. Y eso, dice Regenhardt, es porque “al condado no le importaba.”

La re-escritura del plan general resultó en la designación de sólo ocho acres de tierra para la urbanización de alta densidad. Su historia de horror favorita es cuando un terreno propiedad del condado a mitad del condado de Santa Cruz fue designado para que se construyeran 100 unidades de viviendas asequibles.

Al avanzar por el sistema burocrático, se convirtió en 65 unidades y luego en 40 y luego….

“Ultimadamente, se hizo parque,” dijo. “Y está en un área donde ya hay muchos lugares al aire libre. Es lo que estaba pasando. La mesa de supervisores estaba matando todo lo que se proponía. Siento como si fuera parte de un acuerdo social.”

En cuanto a vivienda para trabajadores, las necesidades nunca parecen cumplirse.

“En la medida que los trabajadores viven aquí, viven con serios problemas de hacinamiento,” dijo Regenhardt. “La gente viene a Santa Cruz de Watsonville, Los Baños … en realidad no hay donde. En su mayoría viven amontonados o vienen de Watsonville o de más lejos.”

Santa Cruz: rentas y ingresos durante los últimos 5 años

Pero no todo es grave. Regenhardt dice que la composición de la mesa de supervisores ha cambiado y que uno de ellos en particular, Zach Friend, está demostrando voluntad de exigir resultados en el desarrollo, con la idea de que “hemos protegido toda esta tierra y ahora vamos a cuidar de las personas que viven aquí.

“Que algo se vaya a materializar o no, pues obviamente todo es más difícil con la pérdida del dinero para reurbanización,” dijo. “Aún con todas las nuevas leyes que el gobernador ha firmado todavía vemos consistentemente propuestas de desarrollo que se regularmente se reducen en tamaño. Cada vez que eso pasa, la porción de vivienda incluyente también se reduce,”

Ningún problema afecta a cada persona tanto como la vivienda y en California y en la costa central el impacto ha sido abrumadoramente negativo. En parte es función del mercado, en parte es historia legislativa, y en parte inercia de los gobiernos locales para ejercer sus deseos de hacer desarrollo asequible una realidad lo que nos ha traído a donde estamos. Pero donde estamos sirve como aviso a los que se encuentran en posiciones de poder para hacer mejoras.

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